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房地产估价报告书
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龙达
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集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
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地址:东盛街**号
邮编:******
电话:***********
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蔡清所有的房地产司法评估项目
涉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号:集龙达集评字[****]第*号
案号:(****)吉****委评**号
估价项目名称:位于****市梅河西大街,蔡清所有的营业房
地产司法鉴定评估
估价委托人:****市人民法院司法辅助办公室
申请人:****市农村信用合作联社
被申请人:蔡清
估价机构:集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
注册房地产估价师:刘汝才**********谭恩波**********
估价报告作业日期:****年*月**日-****年**月**日
估价报告出具日期:****年**月**日
***
致估价委托人函
****市人民法院司法辅助办公室:
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司接受您的委托,按双方签订的《房地产估价
委托书》所列内容,根据国家有关法律、法规和政策,本着客观、独立、公正、科学的原
则,于****年*月**日派出注册房地产估价师,对位于****市梅河西大街,蔡清所有
的营业用房,建筑面积为***.**平方米及其分摊的土地使用权**.**平方米(含装饰装
修)进行市场价值估价。不包括设备设施及营业用品等动产、债权债务、特许经营权等其
他财产或权益,也不包含室内*次装修部分。估价对象*至:东临高丽花园、西临梅河西
大街、北临巷道、南临福兴家园商住综合楼。
估价目的为人民法院涉执房地产处置提供参考依据而评估房地产市场价值
价值类型为公开市场价值。即估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受
强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
本估价公司对委估房地产实施了实地查勘、市场调查与询证。根据本项目估价目的,
遵循估价原则,在认真分析现有资料的基础上选用比较法,经过对估价基础数据的测算,
确定估价对象在价值时点****年*月**日(现场勘察之日)的市场价值为人民币:
***,***.**.**元(取整),人民币大写金额:***********元整。估价结果
详见下表:
序号 |
证号 |
面积(*) |
评估单价(元/*) |
评估价值(元) |
*** |
梅房权证****市字第*****号 |
***.** |
****.** |
***,***.** |
*** |
梅国用(****)第*********号 |
**.** |
****.** |
***,***.** |
合计 |
|
|
|
***.***.** |
本估价报告的应用自出具之日(****年**月**日(出具日期))起*年内有效。
本估价报告向估价委托人提交*份,复印件无效。
致函日期:****年**月**日(出具日期)
提示:
*、因报告使用日期可能与价值时点不*致,估价对象状况或者房地产市场状况的变
化会对评估结果产生影响。
*、在估价报告有效期内,如估价对象实物状况或房地产市场发生明显变化,估价结
果应当进行相应调整。
*、估价报告使用期限为****年**月**日(出具日期)至****年**月**日
*、欲了解本估价项目的全面情况,请认真阅读本房地产估价报告中的估价假设和限
制条件及估价报告书全文。
法定代表人(签章)
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
印
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集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
目录
*
估价师声明·
*
估价的假设和限制条件·
*
*、估价假设条件·
*
*、估价的限制条件·
*
*、使用提示
*
房地产估价结果报告
*
、估价委托人·
*
*、估价机构·
*
*、估价目的·
*
*、估价对象·
*
*、价值时点
*
*、价值类型·
*
*、估价原则·
*
*、估价依据·
*
*、估价方法
*
*、估价结果·
**
**、注册房地产估价师·
**
**、实地查勘期·
**
**、估价作业日期·
**
**、估价报告使用日期·
**
附件·
《房地产估价委托书》
估价对象位置图
*、
*、估价对象相关照片(包括内部状况照片、外部状况照片、周围环境和景观照片)
*、估价对象权属证明复印件
*、估价机构营业执照、备案证书复印件
*、注册房地产估价师资格证书复印件
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
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集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
估价师声明
我们保证,在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内:
、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的,没有虚假记载、
误导性陈述和重大遗漏。
*、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分
析、意见和结论,但受到估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。
*、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益,与估价委托
人及估价利害关系人没有利害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏
见。
*、我们已于价值时点****年*月**日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘,
并做了实地查勘记录和现状拍照。
查勘人:刘汝才谭恩波
*、没有除本估价机构以外的人对本估价报告提供重要专业帮助。
*、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》(**/******-****)及《房
地产估价基本术语标准》(**/******-****)的规定进行分析,形成意见和结论,撰写本
估价报告。
*、本估价报告的解释权为集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司负责解释。
注册房地产估价师
姓名 |
注册号 |
签名 |
签名日期 |
刘汝才 |
********** |
|
****年**月**日 |
谭恩波 |
********** |
注册号:**********谭恩波 |
****年**月**日 |
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估价的假设和限制条件
、估价假设条件
根据**/******-****《房地产估价规范》,按照“必要、合理、有依据”要求,本项
目做如下假设:
(*)*般假设
主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设,使用方向及撰写概要
如下:
*、&**;本报告对权属证书审慎检查但未核实》估价委托人提供了估价对象的《房屋所有
权证》及《国有土地使用权证》复印件,我们未向政府有关部门进行核实,在无理由怀疑
其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下,假定估价委托人提供的资料合法、真实、
准确、完整。
*、本报告对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注》注册房地产估价师未对房屋
建筑面积进行专业测量,经现场查勘观察,估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记
载建筑面积大体相当。
*、本报告对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测&**;注册房地产估价师已对房屋
安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在
安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
*、本报告对房地产市场的假设》估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、
自愿的交易市场,即能满足以下条件:
(*)交易双方自愿地进行交易;
(*)交易双方处于利已动机进行交易;
(*)交易双方精明、谨慎行事,并了解交易对象、知晓市场行情;
(*)交易双方有较充裕的时间进行交易;
(*)不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
*、&**;估价对象唯*性假设&**;估价委托人及当事人带领估价人员实地查勘的房地产,与
估价委托人提供的估价对象《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》登记事项为同*房
地产,具有唯*性。
*、&**;估价对象运作方式、程序合法性假设&**;任何有关估价对象运作方式、程序均符合
国家、地方的有关法律、法规,无应缴未缴税费。
*
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
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集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
*、&**;估价对象为整体房地产中的*部分》估价对象应享有公共部位的通行权及水电等
共用设施的使用权。
(*)未定事项假设
估价对象《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》未记录估价对象房屋的建成年份,
经注册房地产估价师实地调查走访,房屋建成年份约为****年。本次估价房屋建成年份
以实际调查****年为准。
(*)背离事实假设
估价对象已被查封,本次估价未考虑与估价对象权利人有关的债权及债务情况对估价
结果的影响为假设前提。假设在价值时点没有受任何权利限制,在公开市场可以合法地进
行转让。
(*)不相*致假设
估价对象房屋所有权证记载的房屋座落为新华街,经工作人员实地勘察估价对象街道
名称为梅河西大街,与产权登记信息资料不*致,本次估价假设现场勘察估价对象与登记
估价对象相*致
(*)依据不足假设
无依据不足假设。
*、估价的限制条件
(*)本报告估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用,不得做其他用途。
(*)估价报告使用人为估价委托人。任何机构或个人,未经估价机构和估价委托人
确认,不能因得到估价报告而成为估价报告使用者;本报告必须完整使用,对仅使用报告
中的部分内容所导致的有关损失,受托估价机构不承担责任;未经本估价机构同意,报告
的全部或部分及任何参考资料均不得向估价委托人和当事人以外的人员或单位提供。任何
单位或个人不得将本报告的合部或部分内容在任何公开的文件、通告或声明中引用,也不
得以其他任何方式公开发表。估价机构不承担上述以外的任何单位和个人对本报告全文或
部分内容提出的任何责任。
(*)在房地产市场比较稳定的状况下,本估价报告应用有效期原则上自估价报告提
交之日起为*年。估价报告使用期限内,如果估价对象实物状况发生变化,并对房地产价
值有较大影响时,应重新进行评估。超过估价报告使用期限的,相关责任由估价报告的使
用者承担。
(*)本次估价结果是指在目前房地产市场状况下,估价对象在现状利用条件下的房
*
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
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集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
地产市场价值,包括建筑物、分摊的土地及相应的公共配套设施,不包括设备设施及营业
用品等动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益,也不包含室内*次装修部分。
(*)价值时点后,估价报告有效期内估价对象的质量及价格标准发生变化,并对估
价对象、估价价值产生明显影响时,不能直接使用本估价结论。
(*)本报告须经参加本次估价的中国注册房地产估价师签字,估价机构盖章后生效,
报告缺页、报告的复印件不生效。
*、使用提示
(*)本报告中所提供的分析和数据仅作为价格意见而不能视作任何价格保证,且对
估价目的的实现不具有强制力。
(*)本报告所载内容的文字或数字如存在表述不清、出现因校印、打印或其它类似
原因出现误差,请报告使用人及时通知我公司予以澄清或更正,不得恶意使用,否则误差
部分及受影响部分无效。
(*)本估价报告由集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司负责解释。
本报告估价结果的测算是以估价对象在价值时点的状况和本估价假设和限制条件为
依据进行的,如上述条件发生变化,估价结果应作相应调整。
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
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房地产估价结果报告
估价委托人
名称:****市人民法院司法辅助办公室
地址:****市滨河南街***号
办案人员:刘莉莉
案号:(****)吉****委评**号
、估价机构
*、
名称:集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
机构地址:集安市东盛街**号
法定代表人:黄淼
统*社会信用代码:******************
营业执照成立日期:****年**月**日
备案证书编号:***-****
房地产估价机构备案等级:*级
备案证书有效期限:****年**月**日至****年**月**日
*、估价目的
估价目的:为人民法院涉执房地产处置提供参考依据而评估房地产市场价值
*、估价对象
根据估价目的及估价委托人指定及提供有关情况和资料,本报告估价对象依法确定如
下:
(*)估价对象范围
估价对象为位于****市梅河西大街的营业用房(建筑面积为***.**平方米)及其
分摊的**.**平方米国有商服用地使用权。包括建筑物、分摊的土地及相应的公共配套设
施,不包括设备设施及营业用品等动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益,也不
包含室内*次装修部分。
(*)估价对象基本状况
*、名称及坐落:位于****市梅河西大街。
*、房地产所在*至:东临高丽花园、西临梅河西大街、北临巷道、南临福兴家园商
*
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
***
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
住综合楼。
*、规模:建筑面积***.**平方米,分摊土地面积**.**平方米。
*、用途:估价对象规划用途与实际用途均为营业,房地用途*致。
*、土地级别:商服用地
*、形状:近似长方体,形状较规则,平面及空间布局较合理。
*、使用期限:权利性质为出让,使用期限至****年*月*日,至价值时点剩余使用
期限为**年。
*、基础设施条件:宗地内外“*通”(通路、通电、通上水、通下水、供热、通燃
气、通讯)。
*、建筑物自然状况
表*-*建筑物实物状况表
序号 |
产权证号 |
用途 |
实际用途 |
建筑结构 |
面积(*) |
建成年代(约) |
房产概况 |
*** |
梅房权证****市字第*****号 |
营业 |
商业 |
砖混结构 |
***.** |
**** |
估价对象建筑物建成年代约为****年,砖混结构,朝向北,建筑物总层数*层,估价对象位于第*-*层,外门为折叠防盗门,进户门为铝合金折门,*层层高约*.*米,地面为水泥地面,墙面为大白,内置楼梯,白钢扶手,*层层高为*.*米,水泥地面,全层置物架,放置轮胎,墙面大白,估价对象外槽高约为**米。外墙面为涂料墙面。地基基础有足够承载力,无不均匀沉降,门窗损耗程度*般,电器设备线路、各种照明装置完整,能够满足生活的需要,保养维护*般。属完好房。土地状况为商服用地,终止日期为****年*月*日,为正常分摊土地使用权,土地等级为Ⅱ级。 |
*** |
梅国用(****)第*********号 |
商服用地 |
商服用地 |
|
**.** |
|
估价对象建筑物建成年代约为****年,砖混结构,朝向北,建筑物总层数*层,估价对象位于第*-*层,外门为折叠防盗门,进户门为铝合金折门,*层层高约*.*米,地面为水泥地面,墙面为大白,内置楼梯,白钢扶手,*层层高为*.*米,水泥地面,全层置物架,放置轮胎,墙面大白,估价对象外槽高约为**米。外墙面为涂料墙面。地基基础有足够承载力,无不均匀沉降,门窗损耗程度*般,电器设备线路、各种照明装置完整,能够满足生活的需要,保养维护*般。属完好房。土地状况为商服用地,终止日期为****年*月*日,为正常分摊土地使用权,土地等级为Ⅱ级。 |
估价对象水、电、暖、通讯设施设备齐全。地基基础有足够承载力,无不均匀沉降,
门窗损耗程度较轻,电器设备线路、各种照明装置完整,能够满足*般营业经营的需要,
保养维护*般,房屋在格局及功能上能满足现状使用。成新率较高,为完好房。
**、不动产权益状况
估价对象房屋建筑物为被申请人蔡清所有,在****市房屋所有权登记中心登记。
(*)权利人:蔡清;
(*)权利性质:出让;
(*)用途:商服用地/营业;
(*)权利类型:国有建设用地使用权/房屋所有权;
(*)剩余土地使用期限:至价值时点,剩余土地使用权年限为**年;
(*)其它:目前按规划用途使用,无特殊土地使用管制,亦无其他特殊情况。
表*-*不动产权益状况表
集安市龙达房地产评估咨询有限责任公司
*
***
宏大车险代办处
阳光,大地.永诚安华,人保
公历德*年月日
农历限月日如*
#*** *****#
#*** *****#
***
房权证字第**号
房屋所有权人 |
房屋所有权人 |
|
|
|
|
共有情况 |
共有情况 |
|
|
|
|
房屋坐落 |
房屋坐落 |
|
|
|
|
登记时间 |
登记时间 |
|
|
|
|
房屋性质 |
房屋性质 |
|
|
|
|
规划用途 |
规划用途 |
|
|
|
|
|
|
|
** |
** |
|
房屋状况 |
总层数 |
建筑面积(*²) |
套内建筑面积(**) |
套内建筑面积(**) |
其他 |
房屋状况 |
|
*福 |
|
|
|
房屋状况 |
|
|
|
|
|
土地状况 |
地号 |
土地使用权取得方式 |
土地使用权取得方式 |
土地使用年限 |
土地使用年限 |
土地状况 |
|
|
|
至止 |
至止 |
李地菜
***
附记
填发单位(盖章)
***
根据《中华人民共和国宪法》《中华
人民共和国土地管理法》和《中华人民共
和国城市房地产管理法》等法律法规为
保护土地使用权人的合法权益对王地使
用权人申请登记的本证所列土地权利经
审查核实,准予登记,颁发此证
*%号
***
**
宗地图
幅号街坊宗地号***-***-****-商*-**
*.**-**.**
土地使用者河口市家宝集团杰字房地产
宗地面积****.*平方米
开发有限公司(*手车市场)*蔡
建筑占地面积****.*平方米土地用途其它商服用地(***)
建筑面积土地等级Ⅱ级*****.*平方米土地等级Ⅱ级
容积率土地座落****市梅河西大街*.**
经营面积(*层)分摊面积**.**平方米分摊面积****平方米
道
北
巷**.*******
杰宇房地产
***
梅公用地
巷
砼*
砼*
河
西
***.*
大道
砼*
街****
巷
红线范围建筑物位置示意**.**
比例尺*:****
测量员华洪亮
绘图日期******
审核员取吸
****此复印件与原件技对相得
宗地面积 |
*.**-**.**土地使用者河口市家宝集团杰字房地产平方米****.*开发有限公司(*手车市场)*蔡 |
建筑占地面积 |
土地用途其它商服用地(***)****.*平方米 |
建筑面积 |
土地等级Ⅱ级*****.*平方米 |
容积率 |
土地座落****市梅河西大街*.** |
经营面积(*层) |
平方米分摊面积****平方米**.**道北*******.** |
*** |
巷杰宇房地产 |
梅 |
公用地巷砼* |
河 |
砼* |
西 |
***.* |
大 |
道砼* |
街 |
**** |
|
巷红线范围建筑物位置示意**.** |
#*** *****#
#*** *****#
***
本证书由中华人民共和国住房和城
姓名
乡建设部批准颁发
本证书合法持有人有权使用注册刘汝才
房地产估价师名称执行房地产估价业
性别/**
务,有权在房地产估价报告上签字
**********************************男
****************************-*****
**************************************身份证件号码/****
*************************************
*****************************************************
****************************************
**************************************注册号/*****
住房**********
执业机构/********
集安市龙达房地产评估咨询有限公
民
任公司
有效期至/************
华
****-*-**
持证人签名/**************
发证机关
**.********
本证书由中华人民共和国住房和城
乡建设部批准颁发娃名/**
本证书合法持有人有权使用注册
谭恩波
房地产估价师名称执行房地产估价业
务,有权在房地产估价报告上签字性别***
********************************
*********************-****女
**********************\'****************身份证件号
**************************************
*********************************************
*******************************************
***************注册号****
**********
执业机构/********
台集安市龙达房地产评估咨询有限责
任公司
&**;
有效期至************
****-**-**
持证人签名/******
发证机关
**.********